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土地の評価方法

      2016/06/03

路線価図の見方

路線価表の見方の加工用

国税庁ホームページの路線価図はこのようなものです。

①路線価の金額
255D、265D、270Cといった数字が記載されていると思います。まずは、アルファベットは無視してください。そして数字に0を3つ付けたものが路線価の金額です。つまり255は255,000円、265は265,000円、270は270,000円を表しています。

②地区区分
次に、数字が丸や楕円、ひし形で囲まれている場合があります。これはビル街地区や高度商業地区といった地区区分を表しています。囲まれていない無印は、普通住宅地区を表しています。

したがって、図中の赤く囲った場所は、普通住宅地区で265,000円ということになります。

 

路線価のついた土地の評価方法

路線価による計算は、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、奥行距離や宅地に接する路線の数等の調整(画地調整)を行って計算します。以下でパターンに分けて解説します。

1.一方のみが路線に接する宅地

一方のみ<評価算式>
路線価×奥行価格補正率×地積

<計算例>

130,000円×1.00×360㎡=46,800,000円

奥行価格補正率は下記の「参考」を参照してください。付表1の奥行価格補正率における普通商業・併用住宅地区の12m~32m未満の値を見ると、1.00であることがわかります。

2.正面路線と側方路線に接する宅地

正面と側方

<評価算式>
①正面路線価×奥行価格補正率
②側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
③(①+②)×地積

<計算例>
(260,000×1.00>250,000×1.00 ∴路線価260千円が正面路線価)(※1)
①260,000円×1.00
②250,000円×1.00×0.02
③(①+②)×300㎡=79,500,000円

奥行価格補正率は下記の「参考」を参照してください。付表1の奥行価格補正率における普通住宅地区の12m~24m未満の値を見ると、1.00であることがわかります。また付表2の側方路線影響加算率における準角地(※2)は0.02とわかります。
(※1)正面路線価の判定です。大きい方が正面路線価となります。
(※2)2つの道路に囲まれて、2方向に抜けられる土地を『角地』といいます。逆に、2つの道路に囲まれているけれども、1方向にしか抜けられない土地を『準角地』といいます。

3.正面路線と裏面路線に接する宅地

正面と裏面

<評価算式>
①正面路線価×奥行価格補正率
②裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率
③(①+②)×地積

<計算例>
(210,000×1.00>200,000×1.00 ∴路線価210千円が正面路線価)
{(210,000円×1.00)+(200,000円×1.00×0.05)}×432㎡=95,040,000円

奥行価格補正率は下記の「参考」を参照してください。付表1の奥行価格補正率における普通商業・併用住宅地区の12m~32m未満の値を見ると、1.00であることがわかります。また付表3の二方路線影響加算率における普通商業・併用住宅地区は0.02とわかります。

4.路線に2以上の路線価が付されている宅地

2以上の路線価

<算式>

①路線価A×a+路線価B×b/a+b
② ①×奥行価格補正率×地積

<計算例>

①180,000円×20m+210,000円×10m/20m+10m=190,000円
② ①×1.00×300㎡=57,000,000円

奥行価格補正率は下記の「参考」を参照してください。付表1の奥行価格補正率における普通住宅地区の10m~24m未満の値を見ると、1.00であることがわかります。この場合は、加重平均して求めた路線価を基に評価します。

5.不整形地の計算方法

不整形地一つだけ

このような場合は、不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法、により計算します。

<算式>
①路線価×奥行価格補正率(注)
(注)地積/間口距離>or<想定整形地の奥行距離 ∴短い方→奥行価格補正率
② ①×不整形地補正率
③ ②×地積

<計算例>
(注1)330㎡/15m=22m>20m ∴20m→1.00 付表1奥行価格補正率表より
(注2)400㎡-330㎡/400㎡=17.5%→0.96 付表4地積区分表より普通住宅地区で330㎡<500㎡であるのでAとなります。付表5不整形地補正率表の普通住宅地のAでかげち割合が15%以上(17.5%)であるため、0.96となります。

200,000円×1.00(注1)×0.96(注2)×330㎡=63,360,000円

不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(想定整形地)の地積のうち不整形地以外の部分の占める割合を「かげ地割合」と言いますが、不整形地はかげ地割合を利用して宅地を評価します。

6.不整形地の計算方法(不整形地を区分して整形地が得られる場合)

有利不利選択不整形地を区分して整形地が得られる場合には、①不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法と、②不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法、のいずれかで課税価格に算入される金額が低くなる方を選択して納税者に有利な方を選択できます。

<算式>
①不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
(イ)区分整形地A部分の自用地評価額
(ロ)区分整形地B部分の自用地評価額
(ハ)区分整形地C部分の自用地評価額
(ニ){(イ)+(ロ)+(ハ)}×不整形補正率

②不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
(イ)路線価×奥行価格補正率(注)
(注)地積/間口距離>or<想定整形地の奥行距離 ∴短い方→奥行価格補正率
(ロ)(イ)×不整形地補正率
(ハ)(ロ)×地積

<計算例>
①の場合
(イ)300,000円×0.98×525㎡=154,350,000円
(ロ)300,000円×1.00×225㎡=67,500,000円
(ハ)300,000円×1.00×300㎡=90,000,000円
(ニ){(イ)+(ロ)+(ハ)}×0.98(注)=305,613,000円
(注)付表4地積区分表より普通商業・併用住宅地区で1,050㎡(525+225+300)≧1,000㎡であるのでC区分です。
1,575㎡-1,050㎡/1,575㎡=33.33%→0.98です。付表5不整形地補正率表の普通商業・併用住宅地区のC区分でかげ地割合が30%以上の場合は0.98であるからです。

②の場合
300,000円×1.00(注1)×0.98(注2)×1,050㎡=308,700,000円
(注1)1,050m/45m=23.3m<35m ∴23.3m→1.00 付表1奥行価格補正率表普通商業・併用住宅地区の20m以上24m未満は1.00であるためです。
(注2)上記の0.98を使用します。

③①<② ∴305,613,000円となります。

7.間口が狭小かつ奥行が長大な宅地

間口狭小奥行長大<算式>
<付表6で間口狭小補正率の判定をする>
<付表7で(奥行距離/間口距離)の奥行長大補正率の判定をする>
(イ)路線価×奥行価格補正率
(ロ)(イ)×間口狭小補正率×奥行長大補正率
(ハ)(ロ)×地積

<計算例>
(250,000>200,000×0.92 ∴250千円が正面路線価)
(付表6の普通住宅地区間口5mは、0.94)
(付表7の普通住宅地区20m/5m=4は、0.94)
①{(250,000円×1.00)+(200,000円×0.92×0.03)}×0.94×0.94=225,777円(円未満切捨)
② ①×100㎡=22,577,700円

京都の土地で多くみられる地形です。

8.がけ地等を有する宅地

がけ地等を有する宅地とは
がけ地等の例がけ地等を有する宅地とは、平坦部分とがけ地部分等(通常の用途に供することができないと認められる部分)が一体になっている宅地を言います。
上図の場合は、斜面が南向きなのでがけ地の方位は南となります。

がけ地<算式>
①路線価×奥行価格補正率(円未満切捨)
② ①×がけ地補正率(円未満切捨)
③ ②×地積
<がけ地補正率の選定>
がけ地/総地積の割合及び方位(がけ地斜面の向き)で選定します。
<奥行価格補正率の選定>
がけ地部分ががけ地でないものとした場合の奥行距離に応じて選定します。

<計算例>
付表8で60㎡/240㎡=0.25かつ北向き ∴0.88
180,000円×1.00×0.88×240㎡=38,016,000円

9.地区区分の異なる宅地

地区区分の異なる宅地<正面路線価の判定方法>
a路線価×a地区区分の奥行価格補正率>or<b路線価×b地区区分の奥行価格補正率
∴路線価の高い方が正面路線価
<算式>
①正面路線価×奥行価格補正率(円未満切捨)
②路線価×正面路線価の地区区分に応じる奥行価格補正率×正面路線価の地区区分に応じる補正率(側方・裏面)(円未満切捨)
③(①+②)×地積

<計算例>
(正面路線価の判定)
150,000円×1.00>140,000円×0.99 ∴150,000円(繁華街地区)
(評価)
{(150,000円×1.00)+(140,000円×1.00×0.07)}×500㎡=79,900,000円

10.セットバックを必要とする宅地

セットバック解説

セットバックを必要とする宅地とは、建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、その道路の中心線から左右に原則として2mずつ後退した線が道路の境界線とみなされ、将来建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分(セットバック部分)を有する宅地をいいます。

セットバック<算式>
自用地評価額-自用地評価額×セットバック部分地積/宅地の総地積×0.7

<計算例>
400,000円×1.00×300㎡=120,000,000円
120,000,000円-120,000,000円×10㎡/300㎡×0.7=117,200,000円

 

いかがだったでしょうか?京都は土地が長細い場合が多く、土地評価の減額を受けることができる可能性が高いです。自己判断が難しい場合は、ぜひご相談ください。

 

 

参考(出典:国税庁ホームページ)

付表1奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地区区分
奥行距離
(メートル)
ビル街地区  高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区  普通住宅地区  中小工場地区 大工場地区
 4未満 0.80 0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.85
 4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.90 0.90
 6 〃  8 〃 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
 8 〃  10 〃 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
 10 〃  12 〃 0.90 0.98 0.99 0.99 1.00 0.96 0.96
 12 〃  14 〃 0.91 0.99 1.00 1.00 0.97 0.97
 14 〃  16 〃 0.92 1.00 0.98 0.98
 16 〃  20 〃 0.93 0.99 0.99
 20 〃  24 〃 0.94 1.00 1.00
 24 〃  28 〃 0.95 0.99
 28 〃  32 〃 0.96 0.98 0.98
 32 〃  36 〃 0.97 0.96 0.98 0.96
 36 〃  40 〃 0.98 0.94 0.96 0.94
 40 〃  44 〃 0.99 0.92 0.94 0.92
 44 〃  48 〃 1.00 0.90 0.92 0.91
 48 〃  52 〃 0.99 0.88 0.90 0.90
 52 〃  56 〃 0.98 0.87 0.88 0.88
 56 〃  60 〃 0.97 0.86 0.87 0.87
 60 〃  64 〃 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
 64 〃  68 〃 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
 68 〃  72 〃 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
 72 〃  76 〃 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
 76 〃  80 〃 0.92 0.81 0.82
 80 〃  84 〃 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
 84 〃  88 〃 0.88 0.80
 88 〃  92 〃 0.86 0.81 0.90
 92 〃  96 〃 0.99 0.84
 96 〃  100 〃 0.97 0.82
100 〃 0.95 0.80 0.80

付表2側方路線影響加算率表(平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地区区分 加算率
角地の場合 準角地の場合
 ビル街地区 0.07 0.03
 高度商業地区
繁華街地区
0.10 0.05
 普通商業・併用住宅地区 0.08 0.04
 普通住宅地区
中小工場地区
0.03 0.02
 大工場地区 0.02 0.01

(注) 準角地とは、次図のように一系統の路線の屈折部の内側に位置するものをいう。

準角地の図

付表3二方路線影響加算率表(平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地区区分 加算率
 ビル街地区 0.03
 高度商業地区
繁華街地区
0.07
 普通商業・併用住宅地区 0.05
 普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区
0.02

付表4地積区分表(平11課評2-12外追加・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地積区分
地区区分
   A    B    C
 高度商業地区 1,000平方メートル未満 1,000平方メートル以上
1,500平方メートル未満
1,500平方メートル以上
 繁華街地区 450平方メートル未満 450平方メートル以上
700平方メートル未満
700平方メートル以上
 普通商業・併用住宅地区 650平方メートル未満 650平方メートル以上
1,000平方メートル未満
1,000平方メートル以上
 普通住宅地区 500平方メートル未満 500平方メートル以上
750平方メートル未満
750平方メートル以上
 中小工場地区 3,500平方メートル未満 3,500平方メートル以上
5,000平方メートル未満
5,000平方メートル以上

付表5不整形地補正率表(平11課評2-12外追加・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地区区分 高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区 普通住宅地区
地積区分 A B C A B C
かげ地割合
10%以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15% 〃 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20% 〃 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25% 〃 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30% 〃 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35% 〃 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40% 〃 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45% 〃 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50% 〃 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55% 〃 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60% 〃 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65% 〃 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70

(注)

1 不整形地の地区区分に応ずる地積区分は、付表4「地積区分表」による。

2 かげ地割合は次の算式により計算した割合による。
かげ地割合の算式

3 間口狭小補正率の適用がある場合においては、この表により求めた不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じて得た数値を不整形地補正率とする。ただし、その最小値はこの表に定める不整形地補正率の最小値(0.60)とする。
また、奥行長大補正率の適用がある場合においては、選択により、不整形地補正率を適用せず、間口狭小補正率に奥行長大補正率を乗じて得た数値によって差し支えない。

4 大工場地区にある不整形地については、原則として不整形地補正を行わないが、地積がおおむね9,000平方メートル程度までのものについては、付表4「地積区分表」及びこの表に掲げる中小工場地区の区分により不整形地としての補正を行って差し支えない。

付表6間口狭小補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)

※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら(PDFファイル/65KB)をご覧ください。

地区区分

間口距離
(メートル)

ビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業・
併用住宅地区
普通住宅
地区
中小工場地区 大工場地区
 4未満 - 0.85 0.90 0.90 0.90 0.80 0.80
 4以上6未満 - 0.94 1.00 0.97 0.94 0.85 0.85
 6 〃  8 〃 - 0.97 1.00 0.97 0.90 0.90
 8 〃  10 〃 0.95 1.00 1.00 0.95 0.95
 10 〃  16 〃 0.97 1.00 0.97
 16 〃  22 〃 0.98 0.98
 22 〃  28 〃 0.99 0.99
 28 〃 1.00 1.00

付表7奥行長大補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外改正)

地区区分

奥行距離
間口距離
ビル街地区 高度商業地区
繁華街地区
普通商業・
併用住宅地区
普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
 2以上3未満 1.00 1.00 0.98 1.00 1.00
 3 〃  4 〃 0.99 0.96 0.99
 4 〃  5 〃 0.98 0.94 0.98
 5 〃  6 〃 0.96 0.92 0.96
 6 〃  7 〃 0.94 0.90 0.94
 7 〃  8 〃 0.92 0.92
 8 〃 0.90 0.90

付表8がけ地補正率表(平3課評2-4外・平11課評2-12外改正)

がけ地の方位

 

 がけ地地積
総地積
 南  東  西  北
 0.10以上 0.96 0.95 0.94 0.93
 0.20 〃 0.92 0.91 0.90 0.88
 0.30 〃 0.88 0.87 0.86 0.83
 0.40 〃 0.85 0.84 0.82 0.78
 0.50 〃 0.82 0.81 0.78 0.73
 0.60 〃 0.79 0.77 0.74 0.68
 0.70 〃 0.76 0.74 0.70 0.63
 0.80 〃 0.73 0.70 0.66 0.58
 0.90 〃 0.70 0.65 0.60 0.53

(注) がけ地の方位については、次により判定する。

1 がけ地の方位は、斜面の向きによる。

2 2方位以上のがけ地がある場合は、次の算式により計算した割合をがけ地補正率とする。
がけ地補正率の算式

3 この表に定められた方位に該当しない「東南斜面」などについては、がけ地の方位の東と南に応ずるがけ地補正率を平均して求めることとして差し支えない。

 - これを見れば相続税がよくわかる!